افزایش شدید نسبت قیمت به اجاره
بهرنگ آزاد
۱۴۰۲-۰۲-۳۱
7۰145
آمار ها نشان می دهد نسبت قیمت به اجاره مسکن در ایران در سطوح بالاتری از میانگین تاریخی خود قرار گرفته است امامقایسه این نسبت با سایر کشور های جهان نشان می دهد که این نسبت فاصله معنا داری با اغلب کشور های جهان دارد و به خوبی نشان می دهد قیمت مسکن و به تناسب آن میزان اجاره به شکل افراطی در طول چند سال گذشته افزایش یافته است که عامل آن افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر نرخ تورم است.
نسبت قیمت به اجاره یا همان نسبت پی به آر(P/R) یک شاخص جهانی است که به عنوان دماسنج بازار مسکن شناخته می شود و درعین حال با محاسبه آن می توان به وضعیت بازار مسکن ،نرخ اجاره و قیمت مسکن پی برد. این نسبت با محاسبه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان به دست می‌‌‌‌‌‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا قیمت مسکن دچار افزایش افراطی شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نسبت اجاره خانه با قیمت خانه تناسب ندارد و باید منتظر افزایش قیمت اجاره خانه بود. در واقع این نسبت نشان می دهد که نرخ بازگشت سرمایه با خرید یک خانه چقدر است. به بیان ساده تر این نرخ بیانگر آن است که مالک خانه در ازای دریافت چه مبلغی کل سرمایه یا هزینه ای که بابت خرید مسکن صرف کرده است باز خواهد گشت. به طور مثال اگه شما یک خانه یک میلیارد تومان تومانی بخرید و سالانه ۱۰۰ میلیون تومان بابت اجاره خانه از مستاجر دریافت کنید به معنای آن است که شما قادرید ظرف ۱۰ سال اصل مبلغی را که برای خرید خانه هزینه کرده اید با دریافت اجاره دریافت کنید. اما اگر میزان اجاره بهای شما به نصف یعنی ۵۰ میلیون تومان در سال کاهش یابد یعنی اینکه شما باید برای بازگشت اصل پولتان با فرض ثابت ماندن قیمت ها باید ۲۰ سال منتظر بمانید.
نسبت قیمت به اجاره در ایران
آمار ها نشان می دهد نرخ قیمت به اجاره در ایران به صورت تاریخی تا اواخر سال ۱۳۹۶ در حدود ۱۴ تا ۱۵ مرتبه بوده است در حالی این نسبت از سال ۱۳۹۷ و به دنبال افزایش نرخ تورم و به دنبال آن قیمت مسکن به شدت افزایش یافته و هر سال در حال افزایش است.
نسبت قیمت به اجاره مسکن در ایران در سال ۱۳۹۲ که قیمت مسکن دچار جهش شد و حباب حداکثری پیدا کرد، به عدد ۱۸ رسید. بعد از آن تحت‌تاثیر شروع فرآیند تخلیه حباب مسکن و رکود معاملاتی، شیب منفی تغییرات نسبت قیمت اجاره آغاز شد به‌طوری که در سال ۹۳، این نسبت به ۷/ ۱۶ و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ نیز به سطح ۱۵ مرتبه نزول کرد. تا قبل از شروع افزایش محسوس و قابل‌توجه قیمت مسکن در اواخر پاییز سال ۹۶، نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن شهر تهران در این محدوده قرار داشت اما از سال ۱۳۹۷ شیب رشد قیمت مسکن منجر به رشد این نسبت شد و اگرچه اجاره ها به شکل سرسام آوری افزایش یافته اما همچنان این نسبت فاصله معنا داری با دوره های تاریخی خود دارد.
تازه ترین اطلاعات نشان می دهد در حال حاضر نسبت قیمت به اجاره در ایران به طور میانگین به۳۷ رسید که به نظر می رسد بالاترین نسبت در تاریخ بازار مسکن است.
مقایسه با جهان
نکته قابل توجه این است که حتی با وجود افزایش این نسبت در طول چند سال گذشته اما باز هم این نسبت یکی از پایین ترین اعداد در میان کشور هایی جهان است. این نسبت حتی در میان کشور های توسعه یافته و در حال توسعه کمترین میزان است و نشان می دهد که میزان اجاره بها در ایران در تناسب با قیمت خانه بسیار بالا است. مطابق این اطلاعات بعد از ایران کشور فنلاند پایین ترین نسبت قیمت به اجاره را دارد و مالک خانه ۹۷ سال باید منتظر بماند تا از طریق اجاره خانه ، کل هزینه خرید خانه را تامین کند. در بسیاری از کشور های توسعه یافته و در حال توسعه این نسبت بالاتر از ۱۰۰ است و حتی این نسبت به ۱۶۰ تا ۱۸۰ سال می رسد. همین موضوع منجر شده است که سرمایه گذاری به منظور دریافت اجاره بها در بخش مسکن در این کشور ها چندان صرفه نداشته باشد و تقاضا را برای معاملات مسکن و حتی سفته بازی کاهش دهد.
آینده نسبت قیمت به اجاره
در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره مسکن فاصله زیادی با میانگین تاریخی خود یعنی ۱۵ مرتبه گرفته است احتمال وقوع دو حالت در آینده تقویت شده است تا این نسبت دوباره به میانگین تاریخی خود باز گردد. حالت اول کاهش قیمت مسکن و حالت دوم افزایش اجاره است. در چنین شرایطی با توجه به نرخ تورم و چشم انداز های تورمی کارشناسان اعتقاد دارند که احتمالا در ماه های آینده حالت دوم اتفاق خواهد افتاد، به معنای اینکه قیمت اجاره خانه باز هم افزایش خواهد یافت. استدلال تحلیل گران این است که هم نرخ تورم روند فزاینده ای دارد و هم چشم انداز های تورمی رو به رشد است و در چنین شرایطی نمی توان انتظار داشت که قیمت مسکن کاهش یابد تا نسبت قیمت به اجاره کاهش یابد و به سمت اعداد تاریخی خود باز گردد. این موضوع زنگ خطر را برای اجاره نشین ها به صدا در آورده و به نظر می رسد در صورت وقوع این رویداد باید شاهد آثار اجتماعی زیادی در آینده باشیم. مگر اینکه سیاست های ساخت مسکن با سرعت دنبال شود و با افزایش عرضه جلوی رشد قیمت مسکن تا حدودی گرفته شود.
مقایسه نسبت قیمت به اجاره مسکن ایران با کشور های جهان
| نام کشور | نسبت قیمت به اجاره |
| ایران | ۳۷ |
| فنلاند | ۹۷ |
| ایتالیا | ۱۰۴ |
| آفریقای جنوبی | ۱۰۴ |
| کره جنوبی | ۱۰۷ |
| لهستان | ۱۱۲ |
| استونی | ۱۱۶ |
| دانمارک | ۱۱۸ |
| بلژیک | ۱۱۸ |
| اسلوونی | ۱۲۱ |
| ایرلند | ۱۲۱ |
| نروژ | ۱۲۳ |
| سوئد | ۱۲۳ |
| کلمبیا | ۱۲۴ |
| لیتوانی | ۱۲۵ |
| سوئیس | ۱۲۷ |
| ژاپن | ۱۲۹ |
| منطقه یورو | ۱۳۰ |
| فرانسه | ۱۳۰ |
| انگلستان | ۱۳۲ |
| اسپانیا | ۱۳۴ |
| شیلی | ۱۳۵ |
| آمریکا | ۱۳۶ |
| رژیم اشغال گر قدس | ۱۳۷ |
| اتریش | ۱۳۹ |
| آلمان | ۱۴۰ |
| کانادا | ۱۴۳ |
| یونان | ۱۴۵ |
| نیوزلند | ۱۴۶ |
| مکزیک | ۱۴۷ |
| اسلواکی | ۱۶۱ |
| ایسلند | ۱۶۳ |
| هلند | ۱۶۳ |
| پرتغال | ۱۶۷ |
| مجارستان | ۱۷۰ |
| جمهوری چک | ۱۷۲ |
| لوکزامبورگ | ۱۷۳ |
| روسیه | ۱۷۴ |
| لتونی | ۱۷۶ |
| ترکیه | ۳۰۹ |
